ЗАЩИТА ПРИ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ | Адвокат и юрист по недвижимости, земельным и имущественным спорам | Защита бизнеса и собственников | Александр Крылов

• 25 октября 2026 12:34 28817

  У вас изымают недвижимость. Почему предложенная сумма может оказаться далеко не всем, что вам должны?
  
  Когда у собственника изымают землю, здание или другой объект недвижимости для государственных нужд, главный вопрос обычно один: сколько за это заплатят?
  
  Но за 23 года юридической практики я убедился, что проблема гораздо шире.
  
  Можно получить справедливую …

  Показать ещё

  У вас изымают недвижимость. Почему предложенная сумма может оказаться далеко не всем, что вам должны?
  
  Когда у собственника изымают землю, здание или другой объект недвижимости для государственных нужд, главный вопрос обычно один: сколько за это заплатят?
  
  Но за 23 года юридической практики я убедился, что проблема гораздо шире.
  
  Можно получить справедливую оценку самой недвижимости и при этом потерять значительные деньги, если не учесть последствия её изъятия.
  
  Особенно это касается предпринимателей, для которых недвижимость не просто актив, а основа действующего бизнеса.
  
  Из чего складывается возмещение?
  
  При обычном изъятии для государственных или муниципальных нужд законодательство предусматривает не только рыночную стоимость земельного участка.
  
  В состав возмещения, в зависимости от обстоятельств, могут входить:
  1. Рыночная стоимость земли и расположенных на ней объектов недвижимости, права на которые прекращаются.
  2. Убытки, связанные с изъятием, включая расходы на переезд и перенос деятельности, если они подлежат возмещению и подтверждены документами.
  3. Потери, вызванные невозможностью исполнения действующих договоров.
  4. Упущенная выгода, если её наличие, размер и связь с изъятием могут быть доказаны.
  
  И здесь возникает главная сложность.
  
  Недостаточно заявить, что ваш бизнес понесёт убытки. Их необходимо правильно рассчитать и доказать.
  
  Для этого могут потребоваться не только документы на недвижимость, но и договоры с контрагентами, финансовая отчётность, сведения о затратах, заключения оценщиков и других специалистов.
  
  А что, если государство предлагает одну сумму, а собственник считает её заниженной?
  
  Ранее я рассказывал о деле моего доверителя Александра Краснощёкова, по жалобе которого Конституционный Суд РФ 9 апреля 2026 года принял Постановление № 22-П.
  
  Это решение не устанавливает новых правил оценки недвижимости и не гарантирует автоматического увеличения компенсации.
  
  Но оно закрепляет важнейшие гарантии предварительного возмещения.
  
  В предусмотренных Конституционным Судом исключительных случаях спор об окончательной сумме может рассматриваться отдельно от вопроса об изъятии участка.
  
  При этом собственнику должна быть предварительно выплачена предложенная по оценке сумма либо она должна быть внесена в депозит нотариуса. Если суд впоследствии определит большую компенсацию, разницу необходимо выплатить незамедлительно после вступления решения в силу.
  
  Эти гарантии применяются с учётом специальных правил, если они установлены федеральным законом.
  
  Какой главный вывод я хочу донести до собственников?
  
  Не стоит воспринимать предложенную государством сумму как окончательную и единственно возможную. Прежде чем подписывать соглашение об изъятии, необходимо проверить не только оценку самой недвижимости, но и все имущественные последствия её потери.
  
  Потому что иногда самые существенные финансовые потери скрываются не в стоимости квадратного метра, а в том, чего лишается собственник вместе со своей недвижимостью.
  
  А вы задумывались, сколько на самом деле может стоить для бизнеса потеря земельного участка или здания, где он работает годами?

  • ❤️ 12
  • 😍 4
  • 🤔 1
  Открыть в MAX
• 20 октября 2026 20:09 37117

  Ваш участок попал в зону КРТ. Уведомления об изъятии нет. Можно ли не беспокоиться?
  
  Представьте: у вас есть земельный участок, магазин, склад или производственное здание. Недвижимость приносит доход, бизнес работает. И вдруг вы узнаёте, что территория включена в проект комплексного развития территорий (КРТ). При этом никаких уведомлений об изъятии вам не по…

  Показать ещё

  Ваш участок попал в зону КРТ. Уведомления об изъятии нет. Можно ли не беспокоиться?
  
  Представьте: у вас есть земельный участок, магазин, склад или производственное здание. Недвижимость приносит доход, бизнес работает. И вдруг вы узнаёте, что территория включена в проект комплексного развития территорий (КРТ). При этом никаких уведомлений об изъятии вам не поступало.
  
  Означает ли это, что вашей собственности пока ничего не угрожает?
  
  Не обязательно. Одна из распространённых ошибок собственников заключается в том, что они начинают защищать свои интересы только после получения предложения о выкупе недвижимости. Но к этому моменту границы КРТ уже могут быть утверждены, а принципиальные решения о будущем территории приняты.
  
  Важно понимать: включение недвижимости в границы КРТ ещё не означает её обязательного изъятия.
  
  Всё зависит от правового статуса объекта, стадии проекта и принятых решений.
  
  Что необходимо проверить уже сейчас?
  
  1. Принято ли решение о КРТ. Иногда существует только проект решения, а иногда территория уже официально включена в программу развития.
  
  2. Что планируется сделать с вашим объектом. Предусмотрен ли его снос, реконструкция или сохранение? Какие документы утверждены?
  
  3. Есть ли основания для защиты собственности. Закон устанавливает ограничения на включение отдельных объектов в границы КРТ и их изъятие. Важно проверить, соблюдены ли они.
  
  4. Сколько вы можете потерять. Особенно если речь идёт о действующем бизнесе. Помимо стоимости недвижимости, могут возникнуть расходы на переезд, перенос оборудования, убытки от прекращения деятельности и нарушения договорных обязательств. И всё это необходимо не только правильно рассчитать, но и доказать.
  
  Почему я не рекомендую ждать уведомления?
  
  При изъятии недвижимости для целей КРТ действуют специальные правила статьи 56.12 Земельного кодекса РФ, предусматривающие в том числе сокращённые сроки для заключения соглашения до обращения в суд.
  Поэтому время на подготовку полноценной правовой позиции может оказаться весьма ограниченным.
  
  За годы юридической практики я убедился: защита собственности начинается не с судебного иска, а с понимания реальных рисков и своевременного анализа документов.
  
  Иногда ещё можно бороться за сохранение объекта. Иногда разумнее сосредоточиться на размере компенсации и возмещении убытков. Но стратегию необходимо выбирать до того, как будут упущены юридические возможности.
  
  А вы проверяли, не попала ли ваша недвижимость в границы КРТ? Или ждёте официального уведомления?
  
  Если ваш объект уже находится в границах КРТ, но вы не понимаете, что это означает для вашей собственности, напишите мне в личные сообщения слово «КРТ», регион и кадастровый номер объекта.
  
  Подскажу, какие документы необходимо проверить в первую очередь, чтобы оценить стадию проекта и возможные риски.

  • ❤️ 10
  • 😍 6
  • 😱 1
  Открыть в MAX
• 17 октября 2026 19:03 32725

  Дресс‑код адвоката по изъятию недвижимости: зачем мне образ, если решают знания.
  
  «Встречают по одежке. А провожать могут и не пойти…»
  
  Эту фразу когда то сказала моя жена. И чем дольше я работаю адвокатом, тем точнее она мне кажется.
  
  Особенно в делах, где речь идет об изъятии недвижимости, земле, бизнесе и активах стоимостью в десятки и сотни миллионов руб…

  Показать ещё

  Дресс‑код адвоката по изъятию недвижимости: зачем мне образ, если решают знания.
  
  «Встречают по одежке. А провожать могут и не пойти…»
  
  Эту фразу когда то сказала моя жена. И чем дольше я работаю адвокатом, тем точнее она мне кажется.
  
  Особенно в делах, где речь идет об изъятии недвижимости, земле, бизнесе и активах стоимостью в десятки и сотни миллионов рублей. Еще никто не открыл материалы дела, не прозвучали аргументы сторон, а первое впечатление уже сформировалось.
  
  Поэтому к одежде я отношусь не как к моде. Для меня это часть профессионального инструмента.
  
  При этом скажу честно, если бы не моя жена, думаю, в работе я выглядел бы значительно менее «адвокатски». Именно она во многом сформировала тот стиль, который сейчас стал для меня привычным.
  
  Почему вообще это имеет значение?
  
  Когда человек обращается ко мне с проблемой изъятия участка, здания или другого серьезного имущественного спора, он ищет не просто человека, который знает Земельный кодекс.
  
  Он хочет понимать, что перед ним человек, способный удерживать ситуацию под контролем.
  
  Внешний вид здесь работает как один из сигналов. Не главный, но важный.
  
  Для меня это прежде всего уважение к профессии, к доверителю и к ситуации, в которой он оказался.
  
  В суде я предпочитаю классический деловой стиль. Спокойный костюм, рубашка, галстук без желания привлечь внимание к самому себе. Моя задача в заседании совсем другая. Я хочу, чтобы обсуждали правовую позицию, доказательства и аргументы по делу, а не мой гардероб.
  
  На переговорах действует примерно та же логика.
  
  Иногда с одной стороны стола находится собственник, который впервые в жизни столкнулся с изъятием недвижимости. С другой представители государственного органа, оценщики, юристы и большая административная машина.
  
  В такой ситуации моя задача не только знать право, но и сразу показать, что интересы собственника представлены профессионально и разговаривать с ним необходимо на равных.
  
  А вот на выезде на земельный участок появляться в классическом костюме иногда было бы просто странно.
  
  Там важнее практичность. Нормальная обувь, удобная одежда, возможность спокойно пройти территорию, посмотреть границы, строения, подъезды, коммуникации.
  
  Но принцип остается тем же.
  
  Я приехал работать. Я подготовлен. Я понимаю, зачем нахожусь здесь.
  
  При этом никакой костюм никогда не заменит знания.
  
  Можно выглядеть безупречно, но если адвокат не понимает, какой документ запустил процедуру изъятия, что происходит с участком, как рассчитывается возмещение, какие убытки можно доказать и где находятся слабые места позиции, доверителю от хорошего костюма пользы не будет.
  
  В моей работе результат по прежнему определяют документы, право, доказательства, стратегия и умение видеть последствия на несколько шагов вперед.
  
  Просто я считаю, что профессионализм проявляется и в деталях.
  
  Интересно ваше мнение.
  
  Какой адвокат вызывает у вас больше доверия: классический строгий образ или человек, который меняет стиль в зависимости от задачи и ситуации?

  • ❤️ 11
  • 😍 10
  • 👏 2
  • 💯 1
  • 🤝 1
  Открыть в MAX
• 15 октября 2026 16:53 33614

  4 долгосрочных тренда в изъятии недвижимости: что это значит для бизнеса:
  
  Если смотреть на практику последних 2–3 лет, возникает закономерный вопрос: что из происходящего – временная волна, а что – новая норма, которая будет определять правила игры до 2036 года и дальше?
  
  Как адвокат, который ежедневно работает с рисками изъятия, я вижу четыре устойчивых тр…

  Показать ещё

  4 долгосрочных тренда в изъятии недвижимости: что это значит для бизнеса:
  
  Если смотреть на практику последних 2–3 лет, возникает закономерный вопрос: что из происходящего – временная волна, а что – новая норма, которая будет определять правила игры до 2036 года и дальше?
  
  Как адвокат, который ежедневно работает с рисками изъятия, я вижу четыре устойчивых тренда – они уже формируют ландшафт имущественных споров и напрямую влияют на то, как бизнесу и собственникам нужно выстраивать защиту.
  
  Тренд 1: КРТ становится главным инструментом преобразования территорий.
  
  Комплексное развитие территорий (КРТ) давно вышло за рамки «просто реновации жилья». Сейчас под КРТ попадают и действующие бизнесы, и нежилые объекты, и даже элементы инженерной и социальной инфраструктуры.
  
  Для собственника это означает: риск изъятия возникает не только там, где планируют строить жильё, но и в промышленных, складских, торговых зонах – везде, где город или регион видят потенциал для системного обновления.
  
  Тренд 2: Инфраструктурные проекты задают долгий горизонт имущественных вопросов.
  
  Крупные транспортные и иные инфраструктурные проекты продолжают определять повестку. Государственные планы развития до 2030 года и на перспективу до 2036 года ориентированы на обновление жилищного фонда, развитие опорных населённых пунктов и масштабную модернизацию инфраструктуры. А это всегда связано с консолидацией земель и недвижимости.
  
  Отсюда вывод: горизонт имущественных рисков стал заметно длиннее. То, что сегодня выглядит как «отдалённый проект на генплане», через 3–5 лет может стать основанием для изъятия.
  
  Тренд 3: Риск возникает раньше, чем приходит уведомление об изъятии.
  
  Для собственника дело нередко начинается не с официального уведомления об изъятии, а гораздо раньше – с градостроительного решения, проекта планировки, изменения назначения территории или контрольных мероприятий по использованию земли. Именно на этих этапах закладываются юридические предпосылки для будущего изъятия.
  
  Пропустить этот момент – значит потерять ценное время для формирования позиции и сбора доказательств.
  
  Тренд 4: Расширяется круг публично-правовых оснований для оспаривания права собственности.
  
  Всё чаще сохранение имущества в частной собственности ставится под сомнение через публично-правовые требования:
  • неиспользование и использование земли с нарушениями,
  • деприватизационные и антикоррупционные иски,
  • требования, связанные с экстремистской деятельностью,
  • и случаи конфискации.
  
  Важно понимать: это разные механизмы с разной компетенцией органов и разными способами защиты. Смешивать их нельзя – подход к каждому должен быть точечным и юридически точным.
  
  Правовая веха 2026 года: Постановление КС РФ № 22‑П.
  
  Отдельной и очень важной вехой стал 2026 год и Постановление Конституционного Суда РФ № 22‑П о гарантиях предварительного возмещения при изъятии. Оно было вынесено по жалобе, которую я подавал в интересах земельного инвестора Александра Дмитриевича Краснощёкова. Запись прямой трансляции и моего выступления можно посмотреть здесь . С 16 м 45 сек. - вступительное слово. С 2 ч. 06 м. 20 сек. - заключительное слово.
  
  Этот акт закрепляет важный принцип: собственник должен получать возмещение до прекращения права, а не постфактум. Для практики это означает более высокий стандарт защиты имущественных прав и новые аргументы для переговоров и судов.
  
  Главный вывод, который касается каждого собственника: нельзя ждать, пока вопрос сведётся к предложенной цене. Нужно проверять риски и документы заранее – ещё на этапе градостроительных решений и проектов планировки.
  
  Именно там чаще всего можно либо предотвратить эскалацию, либо сформировать сильную позицию, которая позволит защитить интересы до начала спора.

  • ❤️ 10
  • 😍 3
  • 🤯 1
  Открыть в MAX
• 15 октября 2026 12:16 30517

  Пост без текста — фото, видео или файл

  • ❤️ 12
  • 😍 4
  • 🤔 1
  Открыть в MAX
• 7 октября 2026 09:46 37218

  Решение об изъятии приняли. А стройку годами не начинают.
  
  Для собственника это одна из самых неприятных ситуаций.
  
  Недвижимость уже попала под изъятие. Решение принято, человек понимает, что в перспективе объект придется отдавать, поэтому перестает строить долгосрочные планы, вкладываться в развитие бизнеса или серьезно улучшать недвижимость.
  
  Проходит год…

  Показать ещё

  Решение об изъятии приняли. А стройку годами не начинают.
  
  Для собственника это одна из самых неприятных ситуаций.
  
  Недвижимость уже попала под изъятие. Решение принято, человек понимает, что в перспективе объект придется отдавать, поэтому перестает строить долгосрочные планы, вкладываться в развитие бизнеса или серьезно улучшать недвижимость.
  
  Проходит год. Потом второй. А проекта вокруг все нет.
  
  И возникает совершенно нормальный вопрос: сколько вообще государство может держать собственника в таком подвешенном состоянии?
  
  По общему правилу решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд действует три года со дня его принятия. Закон также связывает с этим сроком возможность предъявления иска о принудительном изъятии. Если такой иск предъявляется уже после истечения срока действия решения, истечение срока может стать основанием для отказа в иске.
  
  Но здесь есть важный нюанс.
  
  Три года не означают, что государство обязано за этот срок обязательно построить дорогу, школу или другой объект.
  
  Это срок действия самого решения об изъятии, а не срок окончания строительства. Судебная практика специально различает эти вещи.
  
  Поэтому если решение было принято давно, я бы первым делом посмотрел на дату его принятия и выяснил, что происходило дальше.
  
  Направлялось ли соглашение. Обращался ли уполномоченный орган в суд. Принималось ли новое решение. Сохраняется ли запись об изъятии в ЕГРН. На какой стадии находится сам проект.
  
  Я бы также запросил официальный статус проекта у органа, который принял решение.
  
  Потому что иногда собственник продолжает жить с ощущением, что его недвижимость вот вот заберут, хотя старое решение уже утратило силу и ситуация требует совсем другой юридической оценки.
  
  Именно поэтому в делах об изъятии нужно следить не только за тем, когда процесс начался.
  
  Иногда не менее важно заметить, что государство слишком долго ничего не делает.

  • ❤️ 11
  • 😍 6
  • ⚡️ 1
  Открыть в MAX
• 6 октября 2026 11:56 31115

  Аренда земли закончилась. Могут ли снести здание?
  
  Очень интересная ситуация, по которой Верховный Суд совсем недавно дал важные разъяснения.
  
  Представьте, государственный или муниципальный земельный участок был предоставлен в аренду специально для строительства объекта. Стройка велась законно, разрешение было получено, объект фактически завершили.
  
  Но срок …

  Показать ещё

  Аренда земли закончилась. Могут ли снести здание?
  
  Очень интересная ситуация, по которой Верховный Суд совсем недавно дал важные разъяснения.
  
  Представьте, государственный или муниципальный земельный участок был предоставлен в аренду специально для строительства объекта. Стройка велась законно, разрешение было получено, объект фактически завершили.
  
  Но срок аренды земли закончился раньше, чем собственник успел окончательно оформить ввод объекта в эксплуатацию.
  
  Администрация говорит: договора аренды больше нет, землю нужно вернуть.
  
  Означает ли это, что готовое здание автоматически становится самовольной постройкой и его можно потребовать снести?
  
  Верховный Суд в обзоре практики 2025 года сказал очень важную вещь.
  
  Если объект был правомерно возведен на предоставленном для строительства участке и строительство фактически завершено, само истечение срока договора аренды не превращает такое здание в самовольную постройку. Более того, в рассмотренной Верховным Судом ситуации у публичного собственника не было права изъять готовый объект по правилам, которые применяются к объектам незавершенного строительства.
  
  Суд также указал, что собственнику завершенного объекта в такой ситуации должна быть обеспечена возможность оформить отношения по земле для ввода и дальнейшей эксплуатации здания.
  
  На мой взгляд, это очень важный вывод.
  
  Истечение аренды земли и незаконность самого здания это не одно и то же.
  
  Но здесь нельзя делать и обратный вывод: если вы успели поставить стены и крышу, земля теперь навсегда ваша.
  
  Огромное значение имеет, был ли объект действительно завершен, законно ли он строился, соответствовал ли назначению участка и какие разрешительные документы существовали.
  
  Для объекта незавершенного строительства правила совсем другие. Именно для недостроя на государственной или муниципальной земле законодательство предусматривает специальный механизм изъятия после прекращения аренды.
  
  Поэтому иногда судьбу имущества решает один очень важный факт.
  
  Что именно находилось на участке в момент окончания аренды: законно завершенное здание или все еще недострой.
  
  Внешне разница может показаться небольшой. Юридически она огромная.

  • 😍 8
  • ❤️ 4
  • 😱 2
  • 🤔 1
  Открыть в MAX

За 30 дней рекламных постов с обязательной пометкой «Реклама» или токеном erid не нашли.