BrickSkills | Имущественные торги с Мамедовой Владиславой

• 28 октября 2026 15:17 38

  Банный бизнес работал. Недвижимость была зарегистрирована. А суд обязал снести здание. 😳
  
  Вот вам реальный судебный кейс, который хорошо показывает, почему при покупке коммерческой недвижимости недостаточно проверить только выписку из ЕГРН.
  
  ➡️Предприниматель построил банный комплекс площадью 165 кв. м на земельном участке с видом разрешённого использования …

  Показать ещё

  Банный бизнес работал. Недвижимость была зарегистрирована. А суд обязал снести здание. 😳
  
  Вот вам реальный судебный кейс, который хорошо показывает, почему при покупке коммерческой недвижимости недостаточно проверить только выписку из ЕГРН.
  
  ➡️Предприниматель построил банный комплекс площадью 165 кв. м на земельном участке с видом разрешённого использования «для садоводства».
  ➡️Здание зарегистрировал в ЕГРН по упрощённой процедуре как садовый дом.
  ➡️Но фактически там работала коммерческая баня: посетители, вывеска, реклама услуг на сайте.
  ➡️Администрация обратилась в суд с требованием снести объект как самовольную постройку.
  
  И самое интересное — сначала предприниматель выиграл!
  
  🧑‍⚖️Суд первой инстанции посчитал, что право собственности зарегистрировано, а градостроительный регламент к тому времени уже изменили: на участке стало допустимо «бытовое обслуживание».
  Казалось бы, проблема решена.
  
  Но апелляция и кассация поддержали администрацию. Верховный Суд пересматривать дело отказался.
  
  Почему❓
  ⚖️Статья 222 ГК РФ — самовольной может быть признана постройка, возведённая на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства такого объекта, либо с нарушением других установленных требований.
  
  ⚖️ Статьи 36–37 ГрК РФ и статья 85 ЗК РФ — допустимое использование участка определяется градостроительным регламентом и видом разрешённого использования
  
  ⚖️ Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 — при оценке признаков самовольной постройки имеет значение, допускалось ли строительство такого объекта на участке в юридически значимые моменты.
  
  ❌Главная ошибка предпринимателя:
  ⚡️Коммерческий объект изначально построили на земле, которая не предусматривала такого использования, и оформили как садовый дом без необходимых для коммерческого здания процедур.
  ⚡️Последующее изменение ВРИ само по себе не устранило нарушения, допущенные при строительстве.
  ⚡️Кроме того, предприниматель не доказал соответствие здания строительным и противопожарным требованиям, а также его безопасность.
  
  Вывод для инвестора: запись о собственности в ЕГРН не гарантирует законность постройки и возможность использовать её для бизнеса.
  
  Перед покупкой коммерческого объекта я рекомендую проверять не только собственника и обременения, но и:
  📌 ВРИ земельного участка.
   📌Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
  📌 Основания возведения здания и необходимую разрешительную документацию.
  📌 Соответствие фактического использования объекта его документам и градостроительным требованиям.
  
  Иначе можно купить недвижимость, вложиться в ремонт, найти арендаторов — а потом получить иск о сносе.
  
  📚 Судебное дело — текст судебного акта в системе ГАРАНТ
  
  Мы с Анаром постоянно говорим
  доходность объекта нужно оценивать вместе с юридическим
  и рисками. Потому что даже самые красивые цифры не помогут, если само здание окажется под угрозой сноса.
  
  А вы при покупке недвижимости проверяете историю строительства или ограничиваетесь актуальной выпиской из ЕГРН? 👇

  Открыть в MAX
• 27 октября 2026 18:07 643

  Доходность посчитали. Помещение осмотрели. А продавца проверили? 👀
  
  Мы с Анаром уже разбирали, как оценивать коммерческую недвижимость: локацию, арендаторов, стоимость ремонта и будущий доход.
  
  Но есть риски, которые не увидишь ни на осмотре, ни в Excel.🙈
  
  Представьте: вы нашли помещение, договорились о цене, подготовили деньги. А потом выясняется, что прода…

  Показать ещё

  Доходность посчитали. Помещение осмотрели. А продавца проверили? 👀
  
  Мы с Анаром уже разбирали, как оценивать коммерческую недвижимость: локацию, арендаторов, стоимость ремонта и будущий доход.
  
  Но есть риски, которые не увидишь ни на осмотре, ни в Excel.🙈
  
  Представьте: вы нашли помещение, договорились о цене, подготовили деньги. А потом выясняется, что продавец ограничен в праве распоряжаться недвижимостью или расчёты с ним нужно проводить по специальным правилам.
  
  Поэтому юридическая проверка начинается не только с объекта, но и с его собственника.
  
  🧷Сохраняйте 5 неочевидных реестров и сервисов, которые могут уберечь от неприятных сюрпризов.
  
  1️⃣. «Прозрачный бизнес» ФНС
  Если коммерческое помещение продаёт компания или ИП, проверяем не только название и ИНН.
  Здесь можно узнать, кто руководит компанией, нет ли недостоверных сведений в ЕГРЮЛ, признаков проблем с регистрацией, дисквалификации руководителя и других настораживающих обстоятельств.
  ⚠️Чем опасно? Например, договор от имени компании подписывает человек, чьи полномочия вызывают вопросы. Или в реестре уже есть отметка о недостоверности сведений о руководителе.
  2️⃣. ФССП — исполнительные производства и розыск
  На сайте ФССП есть банк данных исполнительных производств и реестр розыска по исполнительным производствам.
  ⚠️Чем опасно? В рамках исполнительного производства на недвижимость могут наложить арест или запрет регистрационных действий. А финансовые проблемы продавца иногда становятся предпосылкой для дальнейших споров по сделке.
  3️⃣. ЕФРСБ — сведения о банкротстве
  Один из важнейших ресурсов, причём как для продавцов-физлиц, так и для компаний.
  Если собственник находится в процедуре банкротства, распоряжаться его имуществом в обычном порядке может быть нельзя.
  ⚠️Чем опасно? Сделка, совершённая с нарушением правил банкротства, может быть оспорена. Причём риск оспаривания существует и для некоторых сделок, совершённых до возбуждения дела о банкротстве. В худшем случае недвижимость придётся возвращать в конкурсную массу, а возврат уплаченных денег станет отдельной проблемой.
  4️⃣. Реестр лиц, уволенных в связи с утратой доверия:
  Неочевидная проверка, особенно если коммерческое помещение продаёт физическое лицо.
  В реестр включают сведения о лицах, уволенных за коррупционные правонарушения.
  ⚠️Чем опасно? Само нахождение в списке не запрещает продажу недвижимости. Но это повод внимательнее проверить историю приобретения объекта и возможные имущественные споры.
  Если недвижимость связана с незаконными доходами, при наличии предусмотренных законом оснований могут возникнуть требования об обращении имущества в доход государства.
  5️⃣. Реестр иностранных агентов Минюста
  Эту проверку тоже не стоит пропускать.
  Для получения денег от продажи недвижимости иностранный агент обязан использовать специальный рублёвый счет в уполномоченном банке.
  ⚠️Чем опасно? Если не учесть статус продавца и установленный порядок расчётов, можно нарушить специальные требования законодательства и получить проблемы с проведением платежа.
  Поэтому статус продавца и схему расчётов выясняем до сделки, а не после подписания договора.
  
  И это мы ещё не начали проверять само помещение!
  
  Мы с Анаром смотрим на недвижимость с двух сторон.
  ➡️Анар — на локацию, арендаторов, планировку, ремонт и экономику.
  ➡️Я — на документы, юридические ограничения, продавца и риски сделки.
  
  Именно поэтому в курсе «Доходная недвижимость: от А до Я» два блока веду лично я:
  ⚖️ Юридический анализ объекта — что проверять перед покупкой, где искать информацию и как оценивать правовые риски.
  📄 Договор аренды — какие условия предусмотреть, чтобы защитить интересы собственника и избежать проблем с арендаторами.
  
  🗓А уже 3 ноября в 20.00 и 7 ноября в 11.00 (мск) мы с Анаром проведём два бесплатных вебинара о доходной недвижимости.
  👉 Зарегистрироваться бесплатно
  
  Сохраняйте список.📎
  
  Хорошую доходность можно посчитать за вечер, а последствия плохо проверенной сделки разбирать годами.

  • 🔥 3
  Открыть в MAX
• 26 октября 2026 16:07 736

  Что вам интереснее всего?
  
  ❤️Торги
  
  👍Недвижимость
  
  🔥Налоги
  
  🙂юридические вопросы бизнеса
  
  Ставь реакцию 👇

  • ❤️ 3
  • 👍 2
  • 🔥 1
  Открыть в MAX
• 26 октября 2026 16:07 761

  Кажется, пора познакомиться поближе. 😁
  
  Вы знаете нас как BrickSkills. Мы рассказываем про торги, недвижимость, налоги и юридические вопросы бизнеса.
  
  Но давайте расскажем, кто за всем этим стоит.
  
  ⚡️Я — Владислава Мамедова. Кандидат юридических наук, налоговый аудитор, специалист по торгам.
  
  Моя сфера — банкротные, государственные и другие виды торгов, юрид…

  Показать ещё

  Кажется, пора познакомиться поближе. 😁
  
  Вы знаете нас как BrickSkills. Мы рассказываем про торги, недвижимость, налоги и юридические вопросы бизнеса.
  
  Но давайте расскажем, кто за всем этим стоит.
  
  ⚡️Я — Владислава Мамедова. Кандидат юридических наук, налоговый аудитор, специалист по торгам.
  
  Моя сфера — банкротные, государственные и другие виды торгов, юридическое сопровождение бизнеса, сделки с недвижимостью, налоги и финансы.
  
  ⚡️А это Анар Мамедов — эксперт в сфере коммерческой недвижимости.
  
  Вместе мы развиваем семейный бизнес по аренде коммерческой недвижимости.
  Начинали с небольших офисов, купленных примерно за 2 млн рублей, а сегодня у нас около 5 000 кв. м в управлении.
  
  У нас с Анаром немного разные зоны ответственности.
  
  🔸Я больше занимаюсь торгами, юридическими вопросами и сопровождением сделок.
  
  🔸Анар — тем, что происходит с недвижимостью после покупки: какую концепцию выбрать, кому сдавать, как спланировать помещение, организовать ремонт и управление.
  
  И, конечно, регулярно спорим о том, какое решение для очередного объекта будет лучше. 😁
  
  Поэтому BrickSkills — это не только про то, как выгодно купить недвижимость.
  
  Это ещё и про то, что с ней делать дальше, как зарабатывать на аренде, не ошибаться в расчётах, разбираться с налогами и решать юридические вопросы, с которыми сталкивается бизнес.
  
  Здесь будем чаще показывать нашу совместную работу: реальные объекты, планировки до и после, расчёты, удачные решения и ошибки, которые тоже случаются.
  
  Вести соцсети по-прежнему буду в основном я, но Анара и его практических разборов станет больше.
  
  В общем, теперь вы знаете нас чуть лучше.

  • 🔥 1
  Открыть в MAX
• 25 октября 2026 12:15 85

  Помещение за 4 млн рублей. А ремонт — на 30 млн. 😁
  
  Посмотрите на видео. 👆
  Многие наверняка скажут: «Зачем вообще рассматривать такой объект?»
  А мы с Анаром первым делом обратили внимание на локацию.👀
  
  ➕Вокруг много жилых домов, напротив парк, рядом оживлённая станция электрички, к которой ежедневно идут люди. Плюс есть парковка.
  
  Но как понять, действительн…

  Показать ещё

  Помещение за 4 млн рублей. А ремонт — на 30 млн. 😁
  
  Посмотрите на видео. 👆
  Многие наверняка скажут: «Зачем вообще рассматривать такой объект?»
  А мы с Анаром первым делом обратили внимание на локацию.👀
  
  ➕Вокруг много жилых домов, напротив парк, рядом оживлённая станция электрички, к которой ежедневно идут люди. Плюс есть парковка.
  
  Но как понять, действительно ли здесь хороший трафик❓
  
  Ловите полезный инструмент для анализа коммерческой недвижимости — BestPlace.
  
  ⚡️Для клиентов СберБизнес доступ может быть бесплатным.
  
  СберБизнес → «Все предложения и услуги» → «Моя недвижимость».
  
  В сервисе можно оценить:
  ➡️ Пешеходный трафик.
  ➡️ Плотность жилой застройки.
  ➡️ Потенциальный арендный поток и окупаемость.
  
  ⚡️А клиентам Альфа-Банка стоит уточнить возможность получения бесплатного аналитического отчёта по лоту.
  
  Но вернёмся к нашему помещению.
  4 млн покупка + около 30 млн ремонт = 34 млн рублей вложений.
  
  После ввода в эксплуатацию объект мог бы нести ~ 500 тыс.руб., т.е. ~5,6 лет окупаемости - очень приличный показатель.
  
  Большинство, с кем мы его обсуждали, не видят в нем потенциала. А мы бы в параллельной вселенной (где есть свободные 30 млн.) взяли бы.
  
  А вы бы рассматривали такой объект или прошли мимо? 👇

  Открыть в MAX
• 23 октября 2026 17:17 101

  Купить помещение — полдела. А кому вы его потом сдадите? 😁
  
  Последние дни мы разбирали реальные ситуации из нашей практики.
  ➡️Почему высокая арендная ставка не всегда означает хорошего арендатора.
  ➡️Зачем мы разделили бывший лазертаг на несколько помещений под салоны красоты.
  ➡️И почему планировку лучше продумывать под будущий бизнес, а не наоборот.
  
  Но эт…

  Показать ещё

  Купить помещение — полдела. А кому вы его потом сдадите? 😁
  
  Последние дни мы разбирали реальные ситуации из нашей практики.
  ➡️Почему высокая арендная ставка не всегда означает хорошего арендатора.
  ➡️Зачем мы разделили бывший лазертаг на несколько помещений под салоны красоты.
  ➡️И почему планировку лучше продумывать под будущий бизнес, а не наоборот.
  
  Но это только часть вопросов, которые приходится решать собственнику доходной недвижимости.🧐
  
  ⚡️Как понять, стоит ли вообще покупать конкретный объект❓
  ⚡️Сколько денег потребуется на ремонт❓
  ⚡️Как оценить будущую аренду и не обмануть себя в расчётах❓
  
  3 и 7 ноября мы с Анаром проведём два бесплатных вебинара по доходной недвижимости.
  Будем говорить о том, как подходить к недвижимости не по принципу «кажется, выгодно», а с расчётами, пониманием арендаторов и реальных затрат.
  С примерами из практики, в том числе наших собственных объектов.
  
  ✔️Вебинары будут полезны тем, кто уже сдаёт коммерческую недвижимость, присматривает объект для покупки или хочет разобраться, как создавать доходные помещения.
  
  Участие бесплатное.
  
  📆 3 ноября в 20:00 (МСК)
  Почему редевелопмент может повысить привлекательность и доходность объекта, как влияют на результат ликвидность, концепция и сервис для арендатора.
  
  🗓 7 ноября в 11:00 (МСК)
  Пошаговая дорожная карта: на какие вопросы ответить до покупки, как подготовить помещение и выстроить арендный бизнес.
  
  👉 Зарегистрироваться на вебинары
  
  А пока продолжим разбирать реальные объекты и решения, которые влияют на их доходность.

  Открыть в MAX
• 22 октября 2026 16:47 97

  Можно сдать помещение тому, кто согласится заехать. А можно переделать его под тех, кто готов платить больше. 💵
  
  Помните помещение из прошлого поста? Первый этаж жилого дома, отдельный вход с улицы. Мы спрашивали, кому бы вы его сдали.
  
  Раскрываем карты. 😁
  
  Раньше там работал детский лазертаг. Это был наш арендатор — мы сдавали ему всё помещение целиком.
  
  ➕У…

  Показать ещё

  Можно сдать помещение тому, кто согласится заехать. А можно переделать его под тех, кто готов платить больше. 💵
  
  Помните помещение из прошлого поста? Первый этаж жилого дома, отдельный вход с улицы. Мы спрашивали, кому бы вы его сдали.
  
  Раскрываем карты. 😁
  
  Раньше там работал детский лазертаг. Это был наш арендатор — мы сдавали ему всё помещение целиком.
  
  ➕У такого подхода есть плюс: меньше операционной работы. Один арендатор, один договор, один платёж.
  ➖Но если этот арендатор съезжает, вы теряете сразу 100% арендного дохода от объекта. А пока ищете нового на большую площадь, помещение простаивает.
  
  С несколькими небольшими арендаторами работы больше, зато уход одного не обнуляет весь доход.
  
  Но была и вторая причина для перепланировки — потенциальная доходность.
  
  Можно оставить помещение как есть и искать того, кому оно подойдёт.
  А можно изучить спрос, понять, какой бизнес готов платить больше за квадратный метр, и адаптировать помещение под него.
  
  Мы с Анаром выбрали второй путь.
  
  Разделили бывший лазертаг на несколько небольших помещений под салоны красоты.
  
  Показываем планировки:
  ⚡️ДО — одно большое пространство под одного арендатора.
  ⚡️ПОСЛЕ — несколько помещений под бьюти-бизнес.
  
  Конечно, перегородки сами по себе доходность не повышают. Нужно посчитать затраты на перепланировку, ремонт, коммуникации и сравнить их с потенциальной арендой.
  
  Планировка — это не просто стены и двери. Это способ управлять доходностью и рисками.
  
  В нашем случае мы решили взять на себя больше операционной работы, чтобы меньше зависеть от одного арендатора и получить возможность увеличить доход.
  
  ❓А вы бы ради потенциально большего дохода взяли на себя больше работы с арендаторами? Или предпочли бы одного крупного и меньше хлопот?

  Открыть в MAX
• 21 октября 2026 13:25 102

  Хороший арендатор — не всегда тот, кто больше платит.🤔
  
  Ресторан может предложить отличную ставку аренды. 💵Но вместе с ней вы можете получить жалобы соседей, вопросы к вентиляции и дорогостоящую переделку помещения.❌
  
  Поэтому мы с Анаром начинаем не с поиска дешёвых квадратных метров, а с выбора будущего арендатора.👀
  
  На карточках разобрали три критерия, по …

  Показать ещё

  Хороший арендатор — не всегда тот, кто больше платит.🤔
  
  Ресторан может предложить отличную ставку аренды. 💵Но вместе с ней вы можете получить жалобы соседей, вопросы к вентиляции и дорогостоящую переделку помещения.❌
  
  Поэтому мы с Анаром начинаем не с поиска дешёвых квадратных метров, а с выбора будущего арендатора.👀
  
  На карточках разобрали три критерия, по которым мы оцениваем потенциальных арендаторов.
  
  А на последней карточке — фото нашего реального помещения ДО ремонта.🛠
  
  Первый этаж жилого дома, отдельный вход с внешней стороны.
  
  Интересно, кому бы вы его сдали❓Ждём ваши идеи в комментариях. 👇

  Открыть в MAX
• 20 октября 2026 09:32 994

  Побочный эффект нашего курса: начинаешь разглядывать чужие помещения 🤣
  
  Зашёл за кофе — изучаешь планировку. Пришёл в салон красоты — оцениваешь отделку и думаешь, сколько здесь арендаторов можно разместить.
  
  Татьяна из прошлого потока курса «Доходная недвижимость: от А до Я» заметила за собой примерно то же самое.
  
  👍И мне нравится, что она об этом написала…

  Показать ещё

  Побочный эффект нашего курса: начинаешь разглядывать чужие помещения 🤣
  
  Зашёл за кофе — изучаешь планировку. Пришёл в салон красоты — оцениваешь отделку и думаешь, сколько здесь арендаторов можно разместить.
  
  Татьяна из прошлого потока курса «Доходная недвижимость: от А до Я» заметила за собой примерно то же самое.
  
  👍И мне нравится, что она об этом написала.
  
  Потому что сначала начинаешь видеть возможности там, где раньше видел просто помещение.👀
  
  А потом уже учишься считать, что из этих возможностей действительно выгодно реализовать.🧮

  • 💯 2
  • 🔥 2
  Открыть в MAX
• 19 октября 2026 15:51 1011

  Пост без текста — фото, видео или файл

  • 🔥 1
  Открыть в MAX

За 30 дней рекламных постов с обязательной пометкой «Реклама» или токеном erid не нашли.