Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Что будет с ценами на жильё, если инфляция останется высокой ещё несколько лет?

Поделюсь своими предположениями.

Уточню, что инфляция влияет на цены, но она тут не единственный и даже не главный герой. Главное — ожидания людей. Каждый про себя решает вопрос купить квартиру сейчас или придержать деньги и вернуться к покупке позже?

Сейчас мы видим второе. Сделок стало меньше. Многие не видят в жилье прежнего смысла как в инвестиции и предпочитают просто копить, а не брать кредит и покупать. Это нормальная первая реакция, когда всё дорожает, хочется сжаться и тратить меньше.

Но если высокая инфляция задержится на годы, дальше включается другой механизм.

Растёт себестоимость стройки: материалы, рабочие, деньги, всё дорожает. Девелоперы начинают осторожничать и реже запускают новые проекты. Значит, со временем новых качественных домов на рынок выходит меньше.

Предполагаю, что это будет происходить неравномерно. Где-то предложения уже сейчас с избытком, и рынку нужны годы, чтобы его переварить, там цены ещё долго никуда не полетят. А где-то новых достойных проектов станет не хватать, и постепенно появится дефицит.

А дальше психология разворачивается. Человек видит, что дорожает всё: стройка, квартиры, продукты, услуги. И если деньги на вкладе тают быстрее, чем он успевает это отбить процентом, держать кэш становится просто невыгодно. И люди снова идут покупать, в том числе в кредит.

Так и получается мой сценарий на несколько лет вперёд: дорожает стройка → в части локаций становится меньше нового предложения → спрос постепенно возвращается → цены на жильё снова растут.

Но вывод из этого не в том, чтобы покупать любую квартиру, и верить, что она вырастет. Вывод другой. Рынок будет очень разным. В одних районах предложение ещё долго будет давить цену вниз. В других дефицит хороших новых проектов наступит гораздо раньше и вырастут именно они.

Поэтому правильный вопрос сегодня: какая именно и в какой локации недвижимость, будет нужна людям через несколько лет (за счет этого она будет дорожать). Мы ровно по этому принципу и работаем.

На прошлой неделе был на мероприятии, и услышал сразу несколько историй, как люди потеряли серьёзные деньги. Поэтому сегодня про то, как не повторить чужих ошибок.

Почти все хотят одного: чтобы деньги работали сами. Вложил и пассивно получаешь 25–30% годовых, желательно без риска. В России это до сих пор считается нормальной «хотелкой». А где-нибудь в Европе или Штатах человеку, который обещает тебе безопасные 30% пассивно, просто не подадут руки, там это синоним развода. У нас же всё ещё живёт сказочная вера: закопай монетку, и вырастет дерево с деньгами. Не вырастет.

Пробежимся, что рынок обещал год назад и что из этого вышло.

🌪 Акции на дне, значит можно ловить иксы. За год рынок не то что иксов, он почти не сдвинулся, а по многим бумагам ушёл в минус. Те, кто заходил «на самом дне», до сих пор ждут.

🌪 ОФЗ с жирным купоном. Логика была красивая: берём облигации под высокий купон, ЦБ снижает ставку, облигации растут и сверху ещё рост. Только ставку так резко не снизили. Облигации не выросли. Купоны платят и на том спасибо, но обещанной доходности нет.

🌪 Займы под 40%+. Вот где больнее всего. Я лично знаю несколько человек, которые на этом потеряли десятки миллионов: заёмщики ушли в дефолт, кто-то просто сбежал. Сейчас юристы собирают пострадавших в группы, чтобы судиться. Высокий процент — это всегда плата за высокий риск, и в этом году риск пришёл по адресу.

🌪 Крипта и арбитраж. Тут даже разбирать нечего. Заработал один, потеряли девяносто девять.

🌪 И да, недвижимость тоже кое-кого подвела. По некоторым нашим объектам тоже есть задержки, но мы стараемся их нивелировать, например за счет продления рассрочки или перехода на субсидированные ипотеки.

Грустно? В целом да, проблема ни у какого-то рынка конкретно, а у экономики страны в целом. И все ниши являются элементами общей системы, а значит влияют друг на друга.

Делюсь 4 правилами, которые уберегут вас в ближайшие годы.

1. Не считайте на короткий срок. Стратегия может сработать, но позже, чем вы думаете. Планируете выйти за год — закладывайте полтора-два. Запас по времени спасает чаще, чем кажется.

2. Плечо — это инструмент, а не стратегия. Рассрочка и ипотека — нормально, если вы считаете сделку с запасом и держите подушку. Плохо, когда единственный способ закрыть кредит - это во что бы то ни стало найти покупателя. Тогда вы заложник, а не инвестор.

3. Не спекулируйте в очень короткие сроки. Низкий рынок — это время покупать дёшево и спокойно ждать, а не дёргаться и выскакивать на каждом движении.

4. Не покупайте в надежде, что рынок сам вытащит. Если весь ваш расчёт «куплю, а оно само подорожает», вы проиграете инфляции. Заработок должен быть заложен уже на входе: когда вы зашли заметно ниже реальной цены или на спец условиях. Тогда вам не нужно молиться на рынок.

Мы, кстати, поэтому и не обещаем никому пассивных иксов. Мы заходим в объекты ниже рынка, с понятным выходом и именно это держит нас на плаву, когда красивые проценты у многих вокруг оказываются сказкой.

Берегите свои капиталы.

Крылатская 33. Студия 30,2 м², 4 этаж, черновая — зарегистрировали в конце сентября.

Это была последняя сделка, которую мы успели провести по старым условиям семейной ипотеки.
Скидка от базовой цены застройщика - 20%.
Вход: 4,6 млн рублей первоначального взноса, ипотека 12 млн, ежемесячный платёж 71 946 р.

Возможный, но не основой сценарий на 12 месяцев — продажа уже на вводе в эксплуатацию примерно за 27,9 млн.
Доход около 10,5 млн рублей на вложенный капитал.
Годовая доходность по этому расчёту выходит ~192%, что дает возможность большой скидки в случае необходимости быстрой продажи не жертву плановой прибылью.

Объект точечно подбирался под эти условия, потому что вероятно останется в семье без быстрой продажи. Студия в нужной ценовой зоне, в нашем уже дружественном комплексе, с максимально возможной скидкой от застройщика. Всё закрылось буквально в последние дни действия старых условий по семейке 🎯

Будем следить за объектом вместе.

#сделки_lock_box

Осенний гранд-тур по Беларуси
🍁🍁🍁

Если кто не в курсе - мы находимся сейчас в нашей #30 стране - Беларусь 🙌

Поехали с клубом в пятидневное путешествие на машинах. Решил поделиться с вами маршрутом с вдруг кто захочет повторить)

🏰 День 1. Москва — Мир
Выезд из Москвы ранним утром. Общая протяжённость маршрута в этот день составит около 800 км, а время в пути займёт порядка 9–10 часов.
По прибытии — размещение в гостинице при Мирском замке. Вечером - ужин в аутентичных интерьерах ресторана «Княжеский двор» и прогулка по территории замка, который в свете вечерней подсветки выглядит особенно величественно.

🏰 День 2. Мир — Гродно

Гродно по праву называют культурной столицей Беларуси: это один из самых красивых и старинных городов страны, где приятно просто гулять по улочкам и наслаждаться атмосферой.

🏰 День 3. Гродно — Ружаны — Коссово — Пинск
Ружанский дворец, усадьба Коссово, усадьба Пусловских

Пинск: жемчужина Полесья
Пинск — один из старейших городов Беларуси, впервые упомянутый в летописи в 1097 году. Расположенный у слияния рек Пины и Припяти, он веками был важным торговым узлом на пути «из варяг в греки». Сегодня это неофициальная столица Полесья и второй в стране город по числу сохранившихся памятников архитектуры после Гродно.

Что стоит увидеть:
• Иезуитский коллегиум (XVII в.) — одно из самых старых зданий города, сегодня здесь размещается Музей Белорусского Полесья с уникальной картинной галереей, включающей работы Айвазовского, Шишкина и Васнецова.
• Костел Вознесения Пресвятой Девы Марии и монастырь францисканцев — жемчужина сакрального зодчества Полесья.
• Дворец Бутримовича — памятник архитектуры XVIII века на берегу Пины.
• «Пинская пешеходка» (ул. Ленина) — главная улица старого города с исторической застройкой, фонарями и уютными ресторанами.
Особая атмосфера: Пинск называют «Полесским Иерусалимом» за уникальное сочетание культур и религий. Здесь сохранился особый уклад полешуков — коренных жителей Полесья, а теплоходная прогулка по Пине и Припяти позволит увидеть город с воды.

🏰 День 4. Пинск — Несвиж — Минск

Экскурсия «Дворики старого Минска» - углубленно по старой части города, смотрим бывшие доходные дома, заглядываем в арки, говорим о деловой жизни губернского Минска XIX. Смотрим также бывший еврейский район Раковское предместье.


🏙️ День 5. 18 октября, воскресенье. Дорога домой


Такое путешествие - это возможность прикоснуться к живой истории: увидеть, как готика Мира переходит в барочную роскошь Несвижа, как королевский Гродно хранит память о Речи Посполитой, а тихий Пинск дышит особым полесским укладом. Этот маршрут — настоящее путешествие сквозь века, где каждый день открывает новую главу истории Беларуси. Пять дней, четыре ночи, четыре величественных замка и дворца, а также два очаровательных города, которые стоит увидеть осенью😍

Может бросить все или почему я веду этот канал?

Есть две причины, и обе мне нравятся.
Первая — я просто кайфую от создания контента и общения с вами. Серьёзно, дайте мне камеру, микрофон — и я буду снимать. Именно поэтому YouTube моего тюнинг-ателье Seven Force один из крупнейших в авто-тематике.

Вторая причина — мне нравится тема недвижимости. Это доказывает то количество объектов, которые я купил лично 😁

Каждый день приходят заявки с нашего сайта и квиза по инвестициям. Менеджеров по продажам я специально не беру: хочу сам общаться, знакомиться, понимать людей. Мне важен не поток, а качество. Бутиковый подход это то, к чему я стремлюсь.

И забавно, какие иногда заявки прилетают. Кто-то молчит после первого «привет», кто-то ведёт конструктивный диалог, а кто-то удивляет прямо от души. Не так давно написала Мария: «Я подписалась пару дней назад, прочла все статьи, очень нравится как пишите и работаете, хочу с вами инвестировать.»

Меня такие моменты очень радуют и придают сил. Значит не зря эти статьи создаются.

А еще на днях мы перевыложили рилс, который ранее привел 100 запросов на сотрудничество и в этот раз запросов получилось в три раза больше🙈

В общем, стараюсь все делать из интереса, а за интересом следует легкость, и это кайф.

Если хотите тоже начало инвестировать и разобраться, как заставить недвижимость приносить деньги, пишите в ЛС @StulovKA. Буду рад провести личную консультацию!

Ваша заявка и обратная связь очень важна для нас))😎

Nice Loft: дизайн почти готов и мы уже кое-что поменяли

Рендеры финализируем, смета по ремонту готова. Скоро покажу.

Один момент изменился по ходу. Изначально в дизайне закладывали перекраску стен в бежевый цвет. Но стены в квартире свежепокрашены в серо-голубой, хорошего качества. Не зря же я их мучил с устранением недостатков 😁Перекраска под наш дизайн - плюс 150 000 р. Решили не тратить.

Дизайнер переработал палитру под существующий цвет: убрали оранжевые акценты, добавили тёмно-синие. По мне так вышло даже лучше, строже и современнее.

Сейчас ждём финальные расчёты по мебели и кухне. Как только будут цифры, финализируем и запускаем в работу 🙌