Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

• 16 октября 2026 11:39 2 93251

  ✅️ Позавчера на консультации обсуждали объекты, которые клиентка нашла сама и хочет купить для инвестиций и просто вложить деньги, сохранить капитал и перенести его себе в будущее. Важно обогнать инфляцию и выгодно сдавать в аренду.
  
  Она разрешила написать об этом - ей интересно ваше мнение тоже. Разумеется, без ссылок на конкретные квартиры. Выбор необходим…

  Показать ещё

  ✅️ Позавчера на консультации обсуждали объекты, которые клиентка нашла сама и хочет купить для инвестиций и просто вложить деньги, сохранить капитал и перенести его себе в будущее. Важно обогнать инфляцию и выгодно сдавать в аренду.
  
  Она разрешила написать об этом - ей интересно ваше мнение тоже. Разумеется, без ссылок на конкретные квартиры. Выбор необходимо сделать из трех вариантов:
  
  1️⃣ Прекрасная евро4 в проекте Остров, ценник 80 миллионов, ключи в 2028 году. Покупка за наличные.
  
  2️⃣ Евро3 на вторичке в относительно современном  проекте бизнес-класса с хорошим ремонтом и мебелью, рядом с Сити. Планировка неплохая и вид хороший на Сити. Цена такая же.
  
  3️⃣ Сталинка-трешка в тихом центре, дом чистый и аккуратный, хорошие соседи. Цена тоже в этих границах, но необходимо обновить ремонт.
  
  👆 Выбор своеобразный.
  
  ⭕️ Остров еще будет развиваться и цены будут расти выше инфляции. Там очень много спортивных сооружений, детской и взрослой инфраструктуры, чистый воздух, строятся мосты и БЦ. Лет 15 точно можно квартиру не продавать. Аренда была бы около 300-350 тысяч сейчас, но будет повыше через 3-4 года. Правда нужен хороший ремонт, который обойдётся в сумму около 15+ млн с меблировкой, поэтому доходность очень скромная.
  
  ⭕️ Что касается е3 в районе Сити, то дом уже мощно вырос - примерно в 3 раза за 10 лет с момента старта стройки и сейчас из этой инвестиции пора выходить, а не заходить. Лет через 5 ЖК начнет устаревать. Узнаете о каком проекте речь?
  
  ⭕️ Сталинка в центре - прекрасный вариант для жизни, однако аренда там не высокая относительно цены покупки. А чтобы сдавать такую квартиру за приличные деньги, нужно полностью переделать ремонт, а это выйдет дороже Острова из-за демонтажа. Такие квартиры выгоднее снимать за копейки и жить в центре, а не покупать для сдачи, об этом подробно рассказал и показал в ЭТОМ ВИДЕО
  
  ❗️Сталинки в центре могут расти, потому что альтернатив особо нет - новое жилье там исключительно элитное и стоит космических денег, в общем не конкурент. Но старые дома все равно растут не так хорошо, как новые проекты в хороших перспективных районах.
  
  В общем все объяснил, посоветовал ещё подумать и поискать. Я знаю проекты гораздо интереснее. Вот тут подсвечивал ранее интересные варианты, когда писал про подбор за 70 миллионов в Ривер Парке: https://t.me/Kharyb/8586

  • 👍 51
  Открыть в MAX
• 15 октября 2026 11:32 2 75835

  YOUTUBE
  
  RUTUBE
  
  ДЗЕН
  
  VK-СООБЩЕСТВО

  • 👍 35
  Открыть в MAX
• 12 октября 2026 16:02 3 43049

  ✅ Ориент Экспресс, РГ-девелопмент, строят здесь
  
  Вы просили разбор в чате по этому проекту, так давайте сделаем, потому что мне он тоже интересен.
  
  🏢 Что строят: в 1 очереди два корпуса с полной отделкой на 6 и 22 этажа, в которых будет 244 квартиры и подземный паркинг на 218 мест. Потолки - 3.1 метра, как раз с отделкой будет 3.
  
  🔑 Сдача дома: I кв. 2029
  Вы…

  Показать ещё

  ✅ Ориент Экспресс, РГ-девелопмент, строят здесь
  
  Вы просили разбор в чате по этому проекту, так давайте сделаем, потому что мне он тоже интересен.
  
  🏢 Что строят: в 1 очереди два корпуса с полной отделкой на 6 и 22 этажа, в которых будет 244 квартиры и подземный паркинг на 218 мест. Потолки - 3.1 метра, как раз с отделкой будет 3.
  
  🔑 Сдача дома: I кв. 2029
  Выдача ключей: 30.12.2029 То есть по факту 2030 год.
  
  ✅ Для себя проект неплохой. Обещают приватный двор с детской, спортивной и тихой зоной отдыха, паркинг нормальный, ценник на него надеюсь увидеть вменяемый. На метро до центра всего 10 минут❗️Дома - не муравейники. Прямой выход в парк к Владимирскому пруду, а рядом вообще огромный Измайловский парк. Тут же промзона Прожектор, которую обязательно когда-то всю застроят, а значит рядом будет шум от стройки какое-то время вместе с большим количеством иностранных специалистов, но потом получите новый район с массой свежей инфраструктуры. Еще шум и пыль от дорог будет и это, в отличие от стройки, не пройдет. Ценники на семейные квартиры выглядят нормально, ведь они с полной отделкой. Трешки по 80 метров стоят от 35.5 до 40 млн. Если вычесть ремонт, то получаем в бетоне около 30-35 млн. Вполне нормально для такого ЖК и локации, где вы в готовых домах с ремонтом купите трехкомнатную квартиру 80 метров за такие деньги в 10 минутах от центра на метро рядом с парками? А вот однушки… Давайте о них в разделе под аренду поговорим.
  
  ⭕️ Под аренду не нравится мне. Однушки приятные и планировки норм, но сдали бы вы их тысяч за 100 сейчас. Наверное за 120 получится сдать в 2030 году. А продают их уже сейчас за 23.5-25 млн. Даже с учетом отделки доходность навряд ли превысит 5%. Такая доходность сейчас есть на вторичке. Да что там говорить, я Барклая с ремонтом и мебелью в 23 уложил и сдам минимум за 100. Да, метраж у меня меньше, но где Фили, Поклонная гора, Сити и где Шоссе Энтузиастов? Так мне и ждать не нужно, рисковать не нужно, а за 3.5 года до ключей в Ориенте я получу минимум 3 миллиона чистыми. Скорее - 4. Таким образом Барклая с ремонтом и меблировкой мне в 23 обошелся минус 3.5-4 млн на аренде до 2030 получу, зачем же мне ждать, рисковать и заходить в проект от РГ примерно на 3 млн дороже даже с учетом метража? Точно также и клиентам на подборах объясняю и покупаем пока другие ЖК для сдачи и под инвест.
  
  ⭕️ Инвестиции. Как я выше написал - ждать долго, стоимость высокая, я сейчас клиентам подбираю за эти деньги готовые ЖК или близкие по готовности. Мы тут же их ремонтируем (если нужно) под ключ и меблируем и сдаем. Никакого риска, не надо ждать и морозить деньги, денежный поток сразу поступает или чуть позже будет. При этом наши проекты со временем вырастут не хуже Ориента и подобных ЖК в стройке, потому что дома тоже новые и локации перспективные. Хотите также - пишите в личку, условия работы тут: https://max.ru/Kharyb/AaD9ML_QMuk

  • 👍 48
  • 🤩 1
  Открыть в MAX
• 11 октября 2026 14:56 3 97328

  Друзья, пока не работает ЦИАН, если нужно снять квартиру - используйте мой канал с лучшими объектами. Ссылки могут на ЦИАН не открываться, поэтому просто кидайте в личку нам заинтересовавшее вас объявление и менеджер переключит на того, кто сдает квартиру. Спасибо.

  • 👍 28
  Открыть в MAX
• 10 октября 2026 13:19 5 06312

  YOUTUBE
  
  RUTUBE
  
  ДЗЕН
  
  VK-СООБЩЕСТВО

  • 👍 12
  Открыть в MAX
• 9 октября 2026 21:04 3 34136

  Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0
  
  ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.
  
  ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка…

  Показать ещё

  Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0
  
  ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.
  
  ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513.
  
  ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности.
  
  ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446.
  
  ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142.
  
  ✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +-
  
  ✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать...
  
  Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции.
  
  А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать.
  
  До встречи в ноябре на считалочке 🤗 
  
  #Считалочка@Kharyb
  
  Мой Telegram / MAX

  • 👍 36
  Открыть в MAX
• 9 октября 2026 20:58 3 61340

  Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0
  
  ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.
  
  ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка…

  Показать ещё

  Продолжаем нашу ежемесячную считалочку, друзья! Сентябрьская была тут: https://max.ru/Kharyb/AaByyCmKGQ0
  
  ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти, за месяц экспозиция еще подросла чуть более, чем на 2000 объектов, чем было в сентябре.
  
  ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше на 3000 - 95513.
  
  ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 2000, чем было в сентябре - 38067. Так что разговоры о том, что экспозиция на вторичном рынке снижается не соответствуют действительности.
  
  ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре на 1500 больше, чем было в сентябре -  57 446.
  
  ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало тоже больше на 500 квартир - 15142.
  
  ✅ В аренде Московского региона все стабильно - почти 37000 квартир, что очень много. Конкретно в Москве стало больше объявлений на 1500 штук и теперь их 26429 штук, как было в августе +-
  
  ✅ Квартир в аренде в Москве в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8994. Рост предложения идёт в основном за счет старого фонда. Нужно его продавать...
  
  Как мы с вами видим, в аренде сохраняется большое количество лотов без роста и снижения экспозиции.
  
  А вот в продаже 3 месяца подряд медленно растет количество объявлений во всех сегментах. Пока что рост незначительный, но тенденция есть. Будем наблюдать.
  
  До встречи в ноябре на считалочке 🤗 
  
  #Считалочка@Kharyb
  
  Мой Telegram / MAX

  • 👍 40
  Открыть в MAX
• 7 октября 2026 18:44 4 39974

  🔥 Сентябрь был горячим:
  
  ✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️
  
  ✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️
  
  ✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️
  
  👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%.
  
  Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так.
  
  О том, что условия изменятся …

  Показать ещё

  🔥 Сентябрь был горячим:
  
  ✅️ В Старой Москве продали на 33% больше лотов, чем августе❗️
  
  ✅️ В Новой Москве на 48% ❗️❗️
  
  ✅️ В Московской области вообще на 55% больше ❗️❗️❗️
  
  👆 В среднем по региону рост продаж составил 46%.
  
  Вы можете решить, что такой рост продаж связан с забегом в последний вагон семейной ипотеки, но это не так.
  
  О том, что условия изменятся объявили всего лишь за несколько дней и, взглянув на табличку выше, вы убедитесь, что доля ипотечных сделок по региону в среднем выросла всего лишь на 6%, а рост продаж составил 46%.
  
  Я связываю выросшие продажи с возвращением делового сезона, ведь летом по причине отпусков эти же продажи и падали. Ну и немого все-таки ипотека помогла.
  
  Большинство наших подборов были в кеш. В семейную ипотеку тоже брали, напрмер купили клиенту эту замечательную квартиру в ЖК МОД. Хотя тут больше половины тоже кеша вышло.
  Еще взяли евро2 за 17 млн в ЖК Волжский парк, такие там сейчас выше 18 продаются. Купили е2 в Яузе, евро3 в Мичуринском парке, евро2 и студию в Первом Дубровском двум разным клиентам, однушку в Кавказском. Еще выбрали е2 в Интеллигенте, Хедлайнер, Матвеевский парк, Примаверу, Спарк и наверное что-то еще - уже не помню в моменте. Бюджеты были от 11 до 55 млн. Большинство покупок 20+- миллионов.
  
  Еще были десятки консультаций, на которых мы с клиентами обсуждали выбранные ими квартиры и ЖК практически каждый день. Какие-то я не рекомендовал, другие - пропускал, остальные очень хвалил.
  
  Были консультации и по стратегии покупки: продавать или нет текущие квартиры, за сколько, что можно купить взамен и тд и тп.
  
  Я сейчас купил дорожку домой и уже намотал километры во время разговоров, надеюсь скоро весь лишний жир уйдет, а пока процент его у меня - 22%. Еще много времени силовым уделяю.
  
  🙄 Возможно сейчас мы увидим с вами небольшую коррекцию цен, но я сильно не рассчитываю на неё, так как вижу большое количество покупателей за банкнотами в руках в засаде, выкупающих любые разумные скидки.
  
  В 27 году ждем новый виток роста денежной массы и цен на все, подробно писал тут: https://max.ru/Kharyb/AaDyQUuZGPg

  • 👍 69
  • 🤩 5
  Открыть в MAX
• 7 октября 2026 10:35 4 05266

  В запрещённой сети, в одной ветке девушка задала вопрос - в какой стране можно что-то купить за 100.000 евро под сдачу и инвестиции?
  
  Привожу вам свой ответ и несколько чужих.
  
  Мне очень повезло, что я имел большую насмотренность на момент 2023 года и понимал, что в Москве долго такие цены не продержатся - это невозможно и льготная ипотека тут не при чем. Лю…

  Показать ещё

  В запрещённой сети, в одной ветке девушка задала вопрос - в какой стране можно что-то купить за 100.000 евро под сдачу и инвестиции?
  
  Привожу вам свой ответ и несколько чужих.
  
  Мне очень повезло, что я имел большую насмотренность на момент 2023 года и понимал, что в Москве долго такие цены не продержатся - это невозможно и льготная ипотека тут не при чем. Люди смеются над этой суммой на скринах, а наши думали что это дорого.
  
  Просто не могла Москва стоить за однушку 100.000 евро никак. А она стоила. Поэтому и писал, что цены вырастут много раз на этом канале с 2023 года, но ждуны ждали что "цены рухнут".
  
  Ага, бесплатно вам квартиры раздавать будут в одном из самых крутых и дорогих мегаполисов мира, мечтатели.
  
  Отдельное внимание обратите пожалуйста на доходность от аренды и налоги и риски в мире и они не выше, а часто и ниже Москвы.
  
  А вишенкой на торте можно отметить, что Москва, если сравнивать с локациями гораздо проще, стоит дешевле многих из них до сих пор.
  
  Прочитайте этот мой пост от 24 года и все поймете: https://t.me/Kharyb/5348
  
  PS Самое смешное, что даже сейчас, когда денежная масса растет, а деньги быстро обесцениваются есть верующие в обрушение цен. Рух возможен только при жесточайшем кризисе, если упадёт все или почти все, но в этом случае иметь стены в Москве очень разумно.
  
  Мой Телеграм/ МАХ

  • 👍 64
  • 🤩 2
  Открыть в MAX
• 6 октября 2026 13:30 3 6217

  YOUTUBE
  
  RUTUBE
  
  ДЗЕН
  
  VK-СООБЩЕСТВО

  • 👍 7
  Открыть в MAX

За 30 дней рекламных постов с обязательной пометкой «Реклама» или токеном erid не нашли.